텍사스에서 살다 보면 한국과는 조금 다른 방식으로 동네를 판단하게 된다.
집을 알아볼 때 학군을 보고, Zillow에서 집값을 보고, 출퇴근 시간을 확인하는 것은 당연하다. 그런데 몇 년 미국에서 생활하다 보면 여기에 하나가 더 추가된다.
“이 동네에는 어떤 마트가 있지?”
처음에는 별 의미 없는 질문처럼 들린다.
그런데 H-E-B만 있는 동네와 Central Market이 있는 동네, Whole Foods와 Trader Joe’s가 동시에 있는 동네를 비교해 보면 분위기가 상당히 다르다.
물론 마트 하나만 보고 동네의 수준을 판단할 수는 없다. 하지만 대형 유통회사는 아무 곳에나 수천만 달러를 투자해 매장을 만들지 않는다. 주변 인구와 소득, 교육수준, 교통량, 앞으로의 주택 개발, 경쟁 매장, 접근성 등을 분석한 뒤 매장을 결정한다.
그래서 어떤 면에서는 마트가 어디에 들어와 있는지를 보는 것이 대형 유통기업이 이미 해놓은 상권 분석을 간접적으로 보는 방법이기도 하다.
텍사스에서 자주 만날 수 있는 마트들을 개인적인 체감과 각 브랜드의 포지션을 기준으로 정리해 보았다.
텍사스 마트를 대략 등급으로 나눈다면
먼저 여기서 말하는 ‘등급’은 마트의 공식 등급이 아니다.
가격대, 상품 구성, 매장 위치, 타깃 고객, 유기농 및 프리미엄 제품 비중 등을 종합해서 이해하기 쉽게 나눈 것이다.
| 구분 | 대표 마트 | 특징 | 가격대 |
|---|---|---|---|
| 프리미엄 | Central Market | 고급 식재료, 치즈, 와인, 육류, 해산물 | $$$ |
| 프리미엄 | Whole Foods Market | Organic/Natural, 건강식, 고소득 도시 소비자 | $$$ |
| 중상급 특화 | Trader Joe’s | 자체 브랜드, 냉동식품, 와인, 독특한 상품 | $$ |
| 중상급 건강식 | Sprouts Farmers Market | 야채·과일, Organic, 건강식, Supplements | $$ |
| 대중형 | H-E-B | 텍사스 대표 종합 슈퍼마켓 | $~$$ |
| 대형 대중형 | H-E-B Plus! | H-E-B + 생활용품 확대 | $~$$ |
| 저가형 | Joe V’s Smart Shop | H-E-B 계열의 가격 중심 포맷 | $ |
| 대중/저가형 | Walmart Supercenter | 식료품부터 생활용품까지 | $ |
| 지역에 따라 다양 | Kroger | 전통적인 미국 대형 슈퍼마켓 | $~$$ |
재미있는 것은 H-E-B를 단순히 ‘중급 마트’라고 정의하기가 상당히 어렵다는 점이다.
왜냐하면 H-E-B는 지역에 따라 매장 성격이 크게 달라지기 때문이다.
1. H-E-B — 텍사스 생활의 기본
텍사스에 살면서 H-E-B를 빼놓고 마트 이야기를 하기는 어렵다.
H-E-B는 단순한 슈퍼마켓이라기보다는 텍사스 생활의 일부에 가깝다.
우유, 계란, 고기, 야채 같은 기본 식재료부터 생활용품, 약국, BBQ, Sushi, Meal Simple 같은 간편식까지 한 번에 해결할 수 있다.
특히 H-E-B 자체 브랜드 제품이 상당히 강하다.
한국에서 대형마트 PB상품이라고 하면 조금 저렴한 대체품이라는 이미지가 있었는데 H-E-B에서는 오히려 자체 브랜드 제품을 일부러 선택하는 경우도 많다.
하지만 H-E-B에서 재미있는 점이 하나 있다.
모든 H-E-B가 같지 않다.
오래된 주거지역의 작은 H-E-B와 새롭게 개발된 고소득 지역의 H-E-B에 가보면 같은 회사 매장이 맞나 싶을 정도로 차이가 날 때가 있다.
새로운 대형 매장에는 넓은 Produce 코너와 Meat & Seafood 코너는 물론이고,
- True Texas BBQ
- SouthFlo Pizza
- Sushi
- Coffee shop
- 넓은 Wine & Beer 코너
- Pharmacy
- Curbside Pickup
등이 들어가기도 한다.
결국 H-E-B 역시 주변 상권에 맞춰 매장의 규모와 상품 구성을 조절한다.
H-E-B가 있다는 것은 좋은 동네라는 뜻일까?
꼭 그렇지는 않다.
H-E-B는 텍사스에서 워낙 대중적인 마트라서 소득수준이 다양한 지역에 폭넓게 들어간다.
따라서
“H-E-B가 있다 = 부유한 동네”
라는 공식은 성립하지 않는다.
오히려 봐야 하는 것은 어떤 H-E-B인가이다.
새로 지어진 대형 H-E-B이고, 고급 식재료와 와인 코너가 크고, 레스토랑이나 카페까지 포함되어 있다면 해당 지역의 인구 증가와 구매력을 어느 정도 반영하고 있다고 볼 수 있다.
H-E-B도 공식적으로 새로운 매장을 어디에 만들지 계속 평가하고 있으며, 실제 매장을 짓기 훨씬 전에 토지를 매입하기도 한다.
즉 우리가 어느 날 빈 땅에 H-E-B 간판이 붙은 것을 보더라도 그 결정은 하루아침에 이루어진 것이 아닐 가능성이 높다.
2. Central Market — 텍사스 마트의 프리미엄 클래스
처음 Central Market에 들어갔을 때는 일반적인 미국 슈퍼마켓과 조금 다르다는 느낌을 받았다.
과일과 야채 코너부터 다르다.
평소 H-E-B에서는 잘 보이지 않는 과일이나 채소가 있고, Cheese 코너에 가면 종류가 너무 많아서 무엇을 사야 할지 모를 정도다.
육류, 해산물, 빵, 와인도 마찬가지다.
Central Market은 사실 H-E-B 계열이다.
하지만 포지션은 완전히 다르다.
H-E-B가
“우리 가족이 매주 장을 보는 곳”
이라면 Central Market은 조금 과장해서
“오늘은 좋은 재료를 사서 제대로 요리해보고 싶은데?”
라는 생각이 들 때 가는 곳에 가깝다.
Central Market에서 눈에 띄는 것
Cheese, Wine, Bakery, Meat, Seafood, Organic Produce 같은 카테고리의 선택 폭이 상당히 넓다.
그리고 일반 마트에서는 보기 어려운 수입 식재료도 많다.
가격은 당연히 H-E-B보다 높은 편이다.
그런데 모든 제품이 무조건 비싼 것은 아니다. 일반적인 우유나 과일 같은 상품은 생각보다 차이가 크지 않은 경우도 있다.
문제는 매장을 돌아다니다 보면 평소 살 생각이 없었던 치즈와 빵과 와인을 카트에 넣게 된다는 것이다.
그래서 계산할 때 가격이 올라간다.
Central Market이 있는 동네
이 부분이 흥미롭다.
Central Market은 H-E-B처럼 텍사스 곳곳에 촘촘하게 있는 마트가 아니다.
매장 수 자체가 제한적이고 Austin, Dallas, Fort Worth, Houston, San Antonio 등 구매력이 충분한 대도시권을 중심으로 운영된다.
따라서 개인적으로는 텍사스에서 마트를 이용해 동네를 판단한다면 Central Market은 꽤 강한 신호라고 생각한다.
Central Market이 있다는 이유 하나만으로 최고급 주거지역이라고 말할 수는 없지만, 적어도 해당 상권에 프리미엄 식품에 추가 비용을 지불할 소비자가 충분하다고 기업이 판단했다는 의미는 생각해 볼 수 있다.
3. Whole Foods Market — 미국에서 가장 유명한 ‘동네 소득 필터’ 중 하나
Whole Foods는 텍사스와도 인연이 깊다.
1980년 Austin에서 시작한 회사이기 때문이다.
지금은 미국 전역에서 볼 수 있는 대형 브랜드가 되었지만 여전히 Austin에는 Whole Foods의 존재감이 상당히 크다.
Whole Foods의 핵심 이미지는 명확하다.
Organic, Natural, Healthy, Premium.
그리고 가격도 전통적인 미국 슈퍼마켓보다 높은 편이다.
그래서 미국에서는 오래전부터 Whole Foods를 두고 ‘Whole Paycheck’이라는 농담까지 있었다.
월급을 통째로 가져가야 장을 볼 수 있다는 의미다.
물론 Amazon이 Whole Foods를 인수한 이후 가격 정책과 Prime 할인 등이 확대되면서 예전과는 조금 달라졌다.
그래도 Whole Foods가 프리미엄 슈퍼마켓이라는 이미지는 여전히 강하다.
그런데 Whole Foods의 입점 조건을 보면 상당히 재미있다
Whole Foods는 부동산 개발업자들을 위한 매장 입지 가이드라인을 공개하고 있다.
대표적인 기준을 보면 다음과 같다.
20분 운전거리 안에 약 20만 명 이상의 인구
대학 교육을 받은 주민이 많은 지역
25,000~50,000 square feet 정도의 매장 공간
충분한 전용 주차공간
도로에서 접근하기 쉬운 위치
신호등이 있는 교차로 등 좋은 접근성
도로에서 매장이 잘 보이는 뛰어난 Visibility
차량 또는 보행자 교통량이 많은 지역
등이다.
여기서 특히 눈에 들어오는 것이
“Large number of college-educated residents”
라는 조건이다.
단순히 인구만 많은 곳을 찾는 것이 아니라는 이야기다.
과거 Whole Foods가 공개했던 자료를 보면 잠재적인 매장을 평가할 때 교육수준뿐만 아니라 인구밀도와 소득수준 등도 분석했다.
그래서 Whole Foods가 새로 들어온다는 소식은 단순히
“우리 동네에 좋은 마트가 생긴다.”
정도로 끝나는 이야기가 아니다.
기업 입장에서는 그 지역의 인구와 구매력, 교육수준, 성장 가능성 등을 분석한 뒤 상당한 투자를 결정한 것이기 때문이다.
4. Trader Joe’s — 크지는 않지만 들어오는 동네가 재미있다
Trader Joe’s는 Whole Foods나 H-E-B와 상당히 다른 마트다.
매장부터 작다.
브랜드 상품도 많지 않다.
대신 Trader Joe’s 자체 브랜드가 매장의 대부분을 차지한다.
그런데 이 전략이 오히려 Trader Joe’s의 가장 큰 경쟁력이 됐다.
Mandarin Orange Chicken 같은 유명한 냉동식품부터 각종 Snack, Cheese, Wine, Sauce, Dessert까지 Trader Joe’s에서만 살 수 있는 상품들이 많다.
그래서 Trader Joe’s는
“장을 보러 간다”
기보다는
“Trader Joe’s에서 살 것을 사러 간다”
는 표현이 더 어울린다.
가격도 재미있다.
Whole Foods처럼 건강하고 세련된 이미지가 있지만 가격은 상대적으로 합리적이다.
그래서 젊은 직장인과 대학생, 맞벌이 가정에도 인기가 많다.
매장이 작기 때문에 대형 H-E-B처럼 일주일치 가족 장보기를 모두 해결하기에는 부족할 수 있다.
대신 냉동식품, 간편식, 치즈, 와인, Snack류에서는 상당히 강하다.
Trader Joe’s가 들어오는 동네
Trader Joe’s 역시 모든 도시에 공격적으로 매장을 만드는 브랜드는 아니다.
텍사스에서도 Austin, Dallas, Houston, San Antonio 같은 대도시권을 중심으로 매장이 있다.
Austin만 보더라도 Northwest Austin, Rollingwood, Seaholm 등에 매장이 있고, 최근에는 Bee Cave 같은 외곽의 성장지역까지 확대되고 있다.
따라서 Trader Joe’s가 있다는 것도 어느 정도는 젊은 전문직과 중산층 이상의 소비자가 충분한 상권이라는 신호로 볼 수 있다.
다만 이것은 Trader Joe’s가 공식적으로 특정 소득 이상을 입점 조건으로 발표했다는 뜻은 아니다.
마트의 실제 위치와 브랜드의 고객층을 통해 볼 수 있는 하나의 경향이라고 이해하는 편이 정확하다.
5. Sprouts Farmers Market — Whole Foods와 H-E-B 사이의 독특한 위치
Sprouts도 텍사스에서 자주 볼 수 있다.
처음 가보면 Whole Foods와 비슷한 느낌도 있지만 가격이나 상품 구성은 조금 다르다.
특히 매장 중앙의 Produce 코너가 눈에 들어온다.
과일과 채소, Bulk Foods, Organic 제품, 건강식품, Vitamin과 Supplement가 강하다.
개인적으로 포지션을 정리하면
Whole Foods보다 조금 더 실용적이고, 일반 H-E-B보다 건강식품에 특화된 마트
정도로 느껴진다.
Organic이나 Gluten-Free, Vegan 제품을 찾는 사람에게도 편하다.
텍사스에도 상당히 많은 매장이 있기 때문에 Central Market이나 Whole Foods만큼 희소한 브랜드는 아니다.
그래도 Sprouts가 있는 지역은 어느 정도 건강식품과 Specialty Grocery에 대한 수요가 형성되어 있다고 볼 수 있다.
마트만 가지고 텍사스 동네를 분류해 본다면?
이제 재미 삼아 동네에 어떤 마트가 있는지를 가지고 상권을 읽어보자.
H-E-B만 있다
가장 일반적인 텍사스 생활권이다.
이것만으로 동네의 소득수준을 판단하기는 어렵다.
대신 H-E-B의 규모와 연식, 상품 구성을 보는 것이 더 의미가 있다.
H-E-B + Sprouts
중산층 이상의 주거지역이면서 건강식품이나 Organic 제품에 대한 수요도 어느 정도 있는 상권일 가능성이 있다.
H-E-B + Trader Joe’s
젊은 직장인이나 전문직, 중산층 소비자가 충분히 있는 지역일 가능성을 생각해 볼 수 있다.
H-E-B + Whole Foods
구매력이 상당한 소비자층이 존재하는 상권일 가능성이 높아진다.
특히 새롭게 개발되는 Master-Planned Community 주변에 Whole Foods가 들어온다면 주변 주택 개발과 인구 증가를 같이 살펴볼 만하다.
H-E-B + Whole Foods + Trader Joe’s
상당히 강한 상권이다.
서로 다른 고객층을 가진 여러 Grocery 브랜드가 동시에 사업성을 인정했다는 뜻이기 때문이다.
여기에 Central Market까지 있다?
텍사스에서는 상당히 제한적인 경우다.
Austin이나 Dallas처럼 인구뿐 아니라 고소득 전문직과 프리미엄 소비 수요가 충분한 대도시 핵심 상권에서 주로 볼 수 있는 조합이다.
그렇다면 좋은 마트가 들어오면 집값도 오를까?
여기서는 인과관계를 조심해서 볼 필요가 있다.
Whole Foods가 생겨서 집값이 오른 것인지,
원래 집값이 오르고 고소득 주민이 증가하고 있었기 때문에 Whole Foods가 들어온 것인지,
둘을 구분하기 어렵기 때문이다.
나는 후자의 영향도 상당히 크다고 생각한다.
대형 유통업체에는 전문적인 Real Estate와 Site Selection 조직이 있다.
이들은 단순히 현재 인구만 보는 것이 아니다.
주변 주택 개발 계획, 인구 증가율, 가구소득, 교통량, 도로 접근성, 경쟁 매장, 상업시설 개발, 소비 패턴 등을 종합적으로 검토한다.
따라서 새로운 Whole Foods나 H-E-B가 들어온다는 것은 해당 회사가 그 지역의 미래 수요에 어느 정도 베팅하고 있다는 의미로 해석할 수도 있다.
내가 집을 알아볼 때 마트 지도를 보는 이유
미국에서 집을 알아볼 때 대부분 다음과 같은 것들을 확인한다.
School Rating, Crime Rate, Commute, Property Tax, HOA, Flood Zone 그리고 주변 집값이다.
그런데 여기에 Grocery Store를 하나 추가해 보는 것도 재미있다.
Google Maps를 열어 집 주변 10~15분 거리에 무엇이 있는지 검색해 보는 것이다.
H-E-B는 어디에 있는지,
Whole Foods는 얼마나 떨어져 있는지,
Trader Joe’s가 있는지,
Central Market까지 갈 수 있는지,
Costco는 얼마나 걸리는지.
이것을 보다 보면 생각보다 그 지역의 성격이 보인다.
단순히 부자 동네인지 아닌지를 판단하는 것이 아니다.
그 지역에 어떤 소비자가 살고 있는지를 보는 것이다.
마트는 생각보다 많은 것을 알고 있다
처음 미국에 왔을 때는 마트가 그냥 장을 보는 곳이라고 생각했다.
그런데 미국에서 여러 도시를 살아보고 동네를 알아보다 보니 생각이 조금 달라졌다.
대형 마트 하나를 새로 만드는 데는 엄청난 비용이 들어간다.
기업 입장에서 입지를 잘못 선택하면 손실도 크다.
그래서 우리가
“여기 Whole Foods가 있네.”
“Trader Joe’s가 새로 들어오네.”
라고 가볍게 이야기하는 그 뒤에는 상당한 시장조사가 숨어 있다.
특히 Whole Foods처럼 실제로 인구와 교육수준, 교통량, 주차공간 같은 입점 기준을 공개하는 회사를 보면 더욱 그렇다.
그래서 텍사스에서 새로운 동네를 알아본다면 나는 학군과 집값만 보지 않고 마트도 한번 검색해 보라고 권하고 싶다.
H-E-B가 어떤 규모로 들어와 있는지.
Whole Foods가 있는지.
Trader Joe’s와 Sprouts가 있는지.
그리고 Central Market까지 있는지.
마트 하나가 그 동네의 모든 것을 말해주지는 않는다.
하지만 여러 마트를 지도 위에 올려놓고 보면 그 동네의 소비력과 라이프스타일, 그리고 상권의 성격이 의외로 선명하게 보일 때가 있다.
텍사스에서는 특히 그렇다.
한눈에 정리
생활비와 실용성 중심
Walmart → H-E-B → Sprouts / Trader Joe’s → Whole Foods → Central Market
다만 이것을 단순한 ‘마트 서열’로 이해할 필요는 없다.
H-E-B는 종합 장보기에 강하고,
Trader Joe’s는 자체 브랜드와 간편식,
Sprouts는 Produce와 건강식,
Whole Foods는 Organic과 Premium,
Central Market은 Gourmet과 Specialty Food에 강하다.
결국 어느 마트가 최고냐보다 누가 어떤 목적으로 이용하느냐가 다르다고 보는 편이 맞다.
그리고 부동산 관점에서 본다면 조금 다른 질문을 던져볼 수 있다.
“왜 이 회사는 하필 이 동네를 선택했을까?”
이 질문을 가지고 지도를 보면 평소에는 보이지 않았던 동네의 특징들이 조금씩 보이기 시작한다.
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